「賃貸が良いでしょうか？それとも売却が良いでしょうか？」
弊社だけでなく、不動産に関わる仕事をしているとよく受ける相談だと思います。
本件は、ちょうど70歳になられる女性からのご相談でした。窓口はその方のお嬢様。
長年住み慣れたマンションでしたが、お嬢様夫婦のご自宅近くへの転居をお考えでした。
転居先は借り住まいになるので、自宅を貸した賃料で借りる部屋の家賃を支払うと良いか？
ただ、自宅マンションはもうすぐ築40年になろうとしている・・
賃貸中にどこかが故障したりして、補修費がかかることも予想される・・
であれば、いっそのこと売却してしまった方が良いだろうか・・？
という感じで悩まれていました。
そこで、ご自宅を賃貸に出した場合の試算をしました。
まず、親しい賃貸業者(リフォーム業も兼業)に依頼し、賃貸可能となる最低限のリフォーム費用の見積り、そして賃貸可能な賃料査定を出してもらいました。
ご自宅はとても奇麗にお使いでしたが、30年以上何も手を加えていないお部屋でしたので、
賃貸可能な最低限のリフォームとして見積もっても、250万円はかかることがわかりました。
賃料としてはリフォーム直後で11～12万円、この先10年の平均賃料は11万円という査定でした。
一方、このマンションの毎月の管理費+修繕積立金は36,100円
そして、固定資産税・都市計画税は86,400円/年でしたので、
マンションの保有コストは、月当り43,300円になります。
月110,000円の家賃から保有コスト43,300円を引きますと実質月収は66,700円です。
リフォーム代250万円をこの実質月収で割り算しますと、37.48・・という数字が出ます。
賃貸可能にするための250万円のリフォーム代は、家賃11万円で賃貸したとして、
全額を回収するのに37か月・・、丸3年はかかることになります。
それでも250万円のリフォーム代を手持資金で支払ってしまえば、実質収入66,700円で
転居先の家賃を支払うことができるかもしれません。
このあたりはご本人とご親族の価値観により決まるところです。
決して恣意的なアドバイスをしてはいけないところです。
また、賃貸借には普通賃貸借と定期借家の2種類があることもお伝えしました。
一般的に、マンションは空室の方が高く売却できます。
定期借家契約で賃貸し、期間満了時にもう一度売却か賃貸かを選択することもできます。
ただ、定期借家契約の場合は、普通賃貸借(前記11万の家賃)より家賃が下がります。
普通賃貸借の場合、売却したいと思ったときに賃貸借契約が解約できない場合、
年間実質賃料80万円(66,700円×12か月)を期待利回り6％で除しますと、
収益不動産としての売却可能価格として1333万円が算出されますが、
空室であれば10年後でも1700万円前後で売却できるという予測もありました。
最終的に、賃貸することのメリットよりはリスクの方が大きいとご判断され、
ご売却の方向へと舵を切られました。
【後日談】
本ブログの売主さんですが、売却完了した日のジャスト1年後に「1年前の今日は・・」というお礼のご連絡をいただきました。
コンサルティング(仲介を含む)する身としては、どんなに真剣に考えて対応した仕事だったとしても、頭のどこかで「これで良かったのだろうか？」 と思うものです。
時間がたってからのご連絡は、コンサルティング業を営む人間にとってはとても嬉しいものです。
