このブログの内容は、弊社JRSのお客様(Sさん)の話です。
Sさんは区分所有マンション(オーナーチェンジ)を継続して購入されている方です。
※オーナーチェンジ物件：賃借人居付きのまま売却される物件
私からSさんに売物件を紹介することはあまりありません。
いつもSさんから
「この物件、買おうと思うのだけど、どう思いますか？」 と、
ご自身で探してきた物件に対して、ご相談を受けることから始まります。
ファミリータイプ、ワンルーム、1Kタイプ、いろいろですが、基本、オーナーチェンジ物件です。
かれこれ5物件ほどご購入されたと思いますが、
Sさんからご相談を受けた物件が仮に10件あったとしたら、
「この物件なら買っても良いでしょう」と私が答えるのは1件あるかないかです。
ご相談を受けますと、まずはインターネット等で情報を収集し、机上で物件調査します。
立地(特に駅距離)・建物の規模・建物の築年数・管理会社・賃料の妥当性 etc.
机上調査において、早い段階でNGを出すことが多いのは、極端に戸数が少ないマンションです。
特にワンルームだけで構成されている一棟で、戸数が少ないマンションはNG確率が高いです。
将来的な、1住戸にかかる修繕積立金の負担が大きくなるリスクがあるからです
最寄り駅から遠いワンルームは、現在の利回りが高くても、NGを出すことが多いです
机上調査で問題がなければ、次に、現地に出向いて実地調査をします
立地(駅からの道路系統も)・建物外観状態・管理状態・エントランスの雰囲気・集合ポストの状態
外観を見れば、これまでの管理状態がわかりますし、エントランスや集合ポストを見ますと、
マンションに住んでいる入居者の生活感が伝わってきます
集合ポストが荒んでいる物件は、何となく家賃を滞納しそうな入居者の匂いがします
Sさんからご相談を受けた物件で、私からNGが出されず、幸い購入できたマンションは
ご購入後の家賃滞納もなく、退去されてもすぐに入居者が決まっているようです。
このあたりは、実際に購入した後、何年か経過しませんとわからないことなので、
ご購入後の良好な経過を教えていただくのは嬉しいものです
そんなSさんですが、
「曽根さんが調査して、現地も確認してOKなら、私は見なくていいです」 と、
購入前に物件を見ることはされません
