日本国内において、個別の不動産成約データは公表されていません。

ただし、宅地建物取引業者(以下、宅建業者)だけが知り得るデータはあります。

「レインズ(REINS)」と「東京カンテイ成約データ」

これに加えて、不動産鑑定士(以下、鑑定士)だけが知り得るデータがあります。

「 取引事例閲覧サービス(REA-Jirei)」

ただし、REA-Jireiは鑑定士が鑑定評価するためのデータであり、宅建業者の利用は許されていません。

成約データはすべて過去のデータに過ぎません。

地価が上昇トレンドであれ下降トレンドであれ、現時点の価格を予測するためには、過去の成約データを時点修正する必要があります。

そして、そのトレンドが、近い将来どう変化するのか？によって、売れる価格が決まります。

「1年後に10%上昇すると考える人であれば、5%位高くても購入する」というような購入者の思考も価格に影響を与えます。

「最有効利用」とは、「その不動産の『効用』が最大に発揮される利用方法」です。

わかり易く言えば、銀座の一等地の最有効利用は自己居住用の戸建ではなく、容積率を目一杯利用して、利益率の高い商品を販売する店舗が出せるようなビルです。

基本、その土地で最も収益(効用)を上げる利用方法を考える買主が、その土地の最高値を出すことができるのです。

これは、住宅地やマンションを隣接地(同マンション居住者)が高値で買うことにも共通して言えます。

隣接地や同マンションに住む人は、親族等が住むことを考えると、離れた場所よりも隣接地(同マンション)の方が効用が高いからです。

また、最有効利用は、買主の需要層が最も厚くなる利用方法とも言えます。

一般的に、坪100万円以上の戸建住宅エリアの場合、200坪のような広い土地面積よりも、30～50坪の土地面積の方が、坪単価が高く売れます。

200坪の土地を２億で購入する需要層よりは、30～50坪の需要層の方が厚いからです。

それ故、一般の方は「分譲」が禁止されていますが、宅建業者は「分譲」が可能なので、広い土地を最も坪単価が高くなる土地面積に分割して分譲します。